Yeni gayrimenkul alanlar bilirler ki, zorluklar içinde paralarını biriktirdikten sonra bir de tapu harcı için ayrıca para vermek zorunda kalıyorlar. Tapu harcı, Harçlar Kanununa göre yarısı alıcı, diğer yarısı da satıcı tarafından ödenmek zorundadır. Ancak uygulamada genellikle bütün harçları alıcı öder ve zaten bütün parasını aldığı gayrimenkule veren alıcı daha da zorlanır.
Peki bu tapu harcını alabilir miyiz?
Evet. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında İnşa Edilen Yeni Yapıdaki Bağımsız Bölüm Satışından Kaynaklanan Tapu Harcının İptali ve İadesi İstemi – Taşınmazın 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Olması Sebebiyle Harçtan İstisna Olduğu
Tapu harcını kimler alabilir?
6306 Sayılı kanun kapsamında yapılan işlemlerde tapu harcı alınmayacağına dair yasal hüküm bulunmasına rağmen vergi dairelerinde aksine görüş bildirilmiştir. Keza 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 16. maddesinin 9. fıkrası “(Ek:RG-2/7/2013-28695) (Değişik ibare:RG-25/7/2014-29071) Kanun uyarınca;
a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.
b) Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alman harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.
c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır” hükmüne amirdir.
MAHKEMENİN KARARINA RAĞMEN VERGİ DAİRELERİ HARÇ ALIYORLAR
Bu açık hükme rağmen vergi daireleri tarafından tapu sicil müdürlüklerine gönderilen yazılarda harç alınacağı açıkça yazıldığından tapu sicil müdürlükleri tapu harcını hem alıcıdan hem de satıcıdan almaktadırlar.
Bu sebeple 6306 sayılı yasa kapsamında yapılan projelerde satılan taşınmazlarda ek olarak % 4 maliyet artışı oluyordu. Keza harçlar kanunu gereği taşınmaz satışlarında satış bedeli üzerinden % 2 alıcıdan % 2 satıcıdan olmak üzere toplam % 4 alım satım harcı ödenmektedir. İstanbul 4. Vergi Mahkemesi tarafından verilen kararda “ davacı kurum tarafından yapılan bağımsız ölümlerin satışı üzerine tahsil edilen 36.000,00.- TL tapu harcı ve 206,25,.- TL döner sermaye ücretinin iadesi istemiyle davanın açıldığı görülmüştür. Bu durumda 6306 sayılı Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun gereğince harçtan ve döner sermaye ücretinden müstesna olduğu belirlenen davacı tarafından ödenen uyuşmazlık konusu tapu harcı ve döner sermaye ücretinde yasal isabet bulunmamakta ve iptali iadesi gerekmektedir. Açıklanan sebeple davanın kabulüne ….” dair hüküm kurmuştur.
İSTANBUL’DA KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA İNŞA EDİLEN YAPININ TAPU HARCININ İADE EDİLMESİNE DAİR KARAR
DAVACI: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM
ŞİRKETİ. VEKİLİ: AV. İBRAHİM KESKİN
Emlak Konut G.Y.O. A.Ş. Genel Müdürlüğü Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya 11 B Plaza Ataşehir/İSTANBUL
DAVALI: YEDİTEPE VERASET VE HARÇLAR VERGİ DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜ
VEKİLİ: AV. SEDA AĞYEL
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı-Hukuk Bürosu. Akşemsettin Mah. Adnan Menderes Bulvarı. No: 56 K: 4 Fatih/İSTANBUL
DAVANIN ÖZETİ: İstanbul Başakşehir , İkitelli Mah. 1342 Ada 1 No.luve 1343 Ada 1 no.lu parselde kayıtlı inşaatların satış işlemleri nedeniyle Mart 2014 döneminde ihtirazi kayıtla ödenen gayrimenkule ilişkin 2.260.549,49 TL tapu harçlarınıniptali ve ödenen verginin iadesi istemiyle açılan davada; 775 Sayılı Gecekondu Kanunu ve 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uyarınca her türlü resim ve harçtan muaf olmalarına rağmen tahakkuk edip ödenen harçların yasal olmadığı iddia edilmektedir.
SAVUNMANIN ÖZETİ: Kanunda gecekondu deyiminin, kendisine ait olmayan arsalar üzerine sahibinin rızası alınmadan yapılan yapıların kastedildiği, bu bölgelerden yapılacak tahsislerin öncelikle dar gelirli veya yoksul olması gerektiği, davacı tarafın 775 ve 6306 sayılı Kanunların istisna ile ilgili hükümlerinden yararlandırılmasının mümkün olmaması nedeniyle yapılan işlemlerin yasal olduğu ve davanın reddi gerektiği savunulmaktadır.
TÜRKMİLLETİADINA
Karar veren İstanbul 9. Vergi Mahkemesi’nce, dava dosyası incelenerek işin gereği görüşüldü: Uyuşmazlık ihtirazi kayıtla ödenen 2.260.549,49 TL tapu harcınıniptali ve ödenen verginin iadesi isteminden kaynaklanmaktadır. 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun 57.maddesinde” Tapu ve Kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanlar, tapu ve kadastroharçlarına tabidir.” hükmü yer almış, (4) sayılı tarifenin 20(a) fıkrasında ise, Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hüküm lerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden nispi harç ödeneceği hükme bağlanmış olup, Özel Kanun hükmündeki, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 7.9. Fıkrasında; “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.
” 33.Maddesinde “Toplu Konut İdaresi Başkanlığı bu kanundaki hizmetlerde kullanılmak üzere özel mülkiyetteki arazi ve arsaları, bunlar içinde yapı veya sair her hangi bir tesis bulunduğu takdirde bu yapı ve tesisleri sahipleri ile anlaşarak satınalabilir veya kamulaştırabilir. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bu Başkanlığın izni ile belediyeler, gecekonduların ıslah, tasfiye ve önlenmesi maksadiyle halk konutları, nüve T.C. İSTANBUL 9. VERGİ MAHKEMESİ ESAS NO : 2014/908 KARAR NO : 2014/1704 konutlar ve geçici olarak kullanılacak misafir konutları inşasına yetkilidir.” hükmü yer almakta olup bu hükümlere göre Bakanlar Kurulunca belirlenen yerlerde imar planı uygulaması yapılması, çevre düzenlemesi v.s hususlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile TOKİ’nin yetkili olduğu belirtilmiştir.
775 Sayılı Gecekondu Kanunu’nun 1.maddesinde ise : “Mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi, yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla alınması gereken tedbirler hakkında bu kanun hükümleri uygulanır.”, 33.Maddesinde; “Bu kanun hükümlerine dayanılarak yapılan ivazlı veya ivazsız devir, temlik, kamulaştırma, alım, satım, kira, geri alma, geri verme, ifraz, tevhit, tescil, cins değişikliği, rehin tesis ve terkini, ıslah, değişiklik, onarım, inşa ve ikmal gibi her türlü işlemler, sözleşmeler, beyannameler ve benzerleri, tasarruf bonosundan ve her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.”hükümleri yer almaktadır.
Yukarıda yer verilen yasa hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; gayrimenkullerin ivaz karşılığıında devir ve iktisabının harca tabi olduğu, ancak 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ile 775 Sayılı Gecekondu Kanunları uyarınca yapılacak devir ve tescillerin ise tapu harcından müstesna olduğu, buna göre anılan kanun uyarınca yapılan gecekondu önleme ve kentsel yenileme uygulamalarının belirtilen istisnadan yararlanacağı sonucuna varılmıştır.
Dava dosyasının incelenmesinden; davacının Başbakanlık Toplu Konut İdaresinin onayıyla Başakşehir , İkitelli Mah. 1342 Ada 1 No.luve 1343 Ada 1 no.lu parselde Akdeniz İnşaat veEğitimHizmetleri A.Ş. İle yaptığı Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım Sözleşmesi uyarınca inşa edilen gayrimenkullerin satışlarının harçtan muaf olduğu ve tapu harcı ödenmemesi gerektiği ihtirazi kaydıyla ödediği, akabinde de verginin iptali ve iadesi talebiyle iş bu davayı açtığı anlaşılmaktadır.
Davacı tarafın yaptığı satışların harçtan muaf olduğunu iddia edilmekte olup, aynı olay nedeniyle İstanbul 8.Vergi Mahkemesinin E:2013/3138 sayılı dosyası ile yapılan ara kararıyla İnşaat alanının gecekondu önleme bölgesi veya kentsel dönüşüm kapsamında olduğunu belirten, imar durumunu gösterenbelge ve bilgiler ile Akdeniz İnşaat ve Eğitim Hizmetleri A.Ş. ile yapılan sözleşmenin bir örneği istenildiği, ara kararına cevaben gönderilen belgelerin incelenmesinden , T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığının 08.05.2007 gün 2222 sayılı olur belgesinde dava konusu harca konu Küçükçekmece, Başakşehir , İkitelli Mah. Ayazma Bölgesinde 1342 Ada 1 No.luve 1343 Ada 1 no.lu parselde kayıtlı alanlarında dahil olduğu 775 Sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca gecekondu önleme bölgesi olarak onaylandığı, Başakşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 20.10.2011 gün ve 283779 sayılı imar durumu belgesinde de bölgenin Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında olduğu belirlenmiştir.
Bu durumda, gerek 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve gerekse Gecekondu Kanunu gereğince harçtan müstesna olduğu belirlenen davacı adına tahakkuk edip yüklenici Akdeniz İnşaat A.Ş. tarafından davacı adına ihtirazi kayıtla ödenen ve bu suretle tahsil edilen harçlarda yasal isabet bulunmadığından ödenen harçların iadesi gerekmektedir.
Açıklanan nedenlerle davanın kabulüne, ihtirazi kayıtla tahakkuk eden ve ödenen harçların iptaline ve davacıya iade edilmesine, aşağıda dökümü yapılan 64,00 TL yargılama giderinin ve 750,00 TL vekalet ücretinin davalı idareden alınarak davacıya ödenmesine, artan posta avansının kararın kesinleşmesini müteakip davacıya iadesine, kararın tebliğini takibeden 30 gün içerisinde Danıştay nezdinde temyiz yolu açık olmak üzere 30/06/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Buradan da anlaşıldığı üzere;
Bu sebeple, yönetmeliğin yürürlüğe girdiği 25.06.2014 tarihinden sonra yapılan satışlarda hem alıcı hem de satıcıların, ödedikleri harçları iade almaları mümkün. Harçların iadesi için, idareye başvuru sürecini tamamlayıp, red cevabı verilmesi durumunda, red cevabının tarafınıza tebliğinden itibaren; başvurunuzdan itibaren idari kurumdan 30 gün içerisinde herhangi bir cevap verilmediği taktirde de bu sürenin dolmasına müteakip 30 gün içerisinde vergi mahkemesinde dava açmanız gerekmektedir.
Başvuru süreçleri ve süreleri önem arz ettiğinden herhangi bir hak kaybı yaşamamanız adına işlemlerinizin bir avukat kanalıyla takip edilmesi hakkınızın korunması bakımından önemlidir. Ayrıca başvuru süresine de dikkat etmek gerekiyor nitekim hakkınız zamanaşımına uğramış veya uğramak üzere olabilir. Bu konuda hızlı hareket etmekte fayda görüyoruz. Bu konuya ilişkin aklınıza takılan ve danışmak istediğiniz konulara ilişkin büromuz hak sahiplerine hizmet vermektedir.
